Proposta d’acquisto, preliminare, caparra, deposito del prezzo… Siamo sicuri di sapere esattamente cosa significano tutti i termini che ricorrono nella compravendita di un immobile? E di comprendere fino in fondo quali sono le diverse fasi dell’operazione?
Un aiuto autorevole viene dai notai, pubblici ufficiali incaricati dallo Stato di stipulare i contratti di compravendita immobiliare che, attraverso il Consiglio nazionale del Notariato hanno messo a punto una serie di guide per i cittadini.
Vediamone i punti essenziali.
La proposta d’acquisto
Di solito la proposta d’acquisto viene redatta compilando un modulo predisposto dall’agenzia immobiliare. Comprende alcuni dati fondamentali, a cominciare da quelli necessari per identificare il proprietario e il compratore, ma anche l’immobile oggetto della trattativa, il prezzo proposto dal compratore, le modalità di pagamento, e in generale tutte le informazioni che serviranno poi, in caso di esito positivo, per concludere la compravendita.
È ovviamente l’acquirente a firmare il documento, e finché questo non viene sottoscritto anche dal venditore, solo il compratore è vincolato a rispettarlo. Nel momento però in cui il venditore, se è d’accordo su tutti i punti della proposta d’acquisto, la firma a sua volta, entrambe le parti sono obbligate a rispettarla.
La proposta dev’essere registrata all’Agenzia delle Entrate, a meno che il preliminare di compravendita sia effettuato entro 30 giorni dall’accettazione della proposta.
Il contratto preliminare
Il preliminare, o compromesso, è il contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo, ovvero il rogito.
Deve contenere gli elementi principali della vendita, già in buona parte contenuti nella proposta, e inoltre deve indicare la data del rogito.
È consigliabile inoltre, suggeriscono i notai, definire dettagliatamente tutti gli obblighi cui le due parti sono tenute prima della consegna dell’immobile.
Per garantire l’acquirente, soprattutto in alcuni casi particolari (per esempio se sono previsti acconti di prezzo sostanziosi, o se i tempi tra preliminare e rogito sono molto lunghi), è opportuno che il preliminare sia stipulato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari.
La trascrizione vale infatti come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Ciò significa, tra l’altro, che eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere ipoteca sull’immobile o pignorarlo.
Se, prima del rogito, uno dei contraenti cambia idea senza alcun valido motivo, l’altro può, per legge, richiedere l’intervento del giudice per ottenere il rispetto del contratto, oppure la sua risoluzione: in questo caso si potrà procedere con una richiesta di risarcimento dei danni subiti in seguito all’inadempienza.
Il rogito
Il rogito è l’atto pubblico definitivo di compravendita.
Di regola, la consegna del bene avviene contemporaneamente alla sottoscrizione del rogito. Le parti possono però accordarsi per:
– una consegna anticipata (il venditore resta proprietario dell’immobile e responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge);
– una consegna differita, per esigenze del venditore (tra i patti contrattuali va inserito il termine entro il quale la consegna dovrà essere effettuata, con una eventuale penale per il caso di ritardo).
Quello che il notaio attesta nel rogito è per legge piena prova a tutti gli effetti, anche davanti al giudice.
Il deposito del prezzo
Da alcuni anni la legge prevede la facoltà dell’acquirente di richiedere che il saldo del prezzo destinato al venditore sia depositato al notaio che stipula il rogito, fino all’avvenuta trascrizione del contratto.
Obiettivo della norma è tutelare il compratore dal rischio che, tra la data del rogito e quella della sua trascrizione emerga, a carico del venditore, un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento o altro che gravi sull’immobile.
Il deposito garantisce all’acquirente che la somma pattuita gli sarà in ogni caso versata, dopo la trascrizione dell’atto.
Dopo il rogito
Dopo la firma dell’atto e in tempi brevi il notaio svolge una serie di adempimenti:
– registra l’atto all’Agenzia delle Entrate e paga, per conto del cliente, le relative imposte;
– deposita l’atto nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente “i terzi”);
– effettua la voltura catastale per aggiornare il Catasto sulla proprietà dell’immobile.
Il valore della professionalità
La legge dunque tutela entrambe le parti durante tutte le fasi della trattativa, fino alla sua conclusione.
Non bisogna dimenticare però, né sottovalutare, il ruolo dell’agente immobiliare, che opera come un vero consulente. Rivolgersi a un professionista scrupoloso e preparato, capace di risolvere i problemi che possono sorgere durante la trattativa, consente di arrivare al rogito senza preoccupazioni, con la sicurezza che ogni dettaglio venga affrontato con la massima attenzione, nell’esclusivo interesse del cliente. E garantisce una compravendita di successo.
